DOCUMENTAZIONE NECESSARIA PER L'ACQUISTO.

Una volta individuato e contrattato l'immobile desiderato, è il momento di raccogliere i documenti necessari agli accertamenti:

• Atto di provenienza (rogito precedente).

• Scheda catastale (contiene la piantina dell'appartamento). Verificare con cura che corrisponda allo stato in cui si trova l'appartamento che ci interessa.

• Certificato catastale, che riporta le rendite attribuite. Da queste rendite si ricaverà il valore di riferimento per il calcolo della tassa di registro.

• Eventuale regolamento condominiale, che va letto attentamente: se per esempio contiene la proibizione di esercitare un'attività e a noi l'immobile serve proprio per quello, è ovvio che quell'immobile non fa per noi.

• Fotocopia della carta d'identità e del codice fiscale del venditore/i.

• Eventuale condono edilizio (quando necessario).

• "Estratto per sunto degli atti di matrimonio" (lo rilascia il Comune in carta semplice). Questo documento è necessario perché nel caso i coniugi abbiano la comunione dei beni, devono sottoscrivere entrambi sia l'eventuale "accettazione di vendita" (nel caso ci sia l'intermediazione di un'agenzia) sia il preliminare (il cosiddetto "compromesso". Se uno dei due si rifiutasse non si potrebbe successivamente procedere alla vendita.

• Contratti di locazione (affitto) in corso o, eventualmente, disdetti di recente.

• Dichiarazione dei redditi del venditore (per verificare se l'immobile è stato dichiarato). Inoltre occorrono ulteriori documenti se a vendere è una società:

- Iscrizione al registro delle imprese e alla camera di commercio.
- Bilanci della società.
- Poteri di chi firma

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LE VISURE (rapporto informativo immobiliare).

Il Rapporto informativo immobiliare è una consultazione di documenti che si può fare presso l'Agenzia del Territorio dei Registri Immobiliari (ex "Conservatoria") della città in cui si trova l'immobile che ci interessa.

Il risultato è un rapporto completo che ci permette di verificare se l'immobile sia effettivamente della persona che si presenta come proprietario, il regime familiare (cioè se è posseduto in comunione o separazione dei beni), la descrizione del bene con eventuali "accessori" (cioè cantina, solaio, garage).

I dati da verificare sono:

• Trascrizione. Attesta chi sono i proprietari di un immobile, la legge obbliga che siano trascritti nei registri immobiliari pubblici, in modo che chiunque sia interessato a quel bene possa venirne a conoscenza.

• Ipoteca. Se l'immobile è stato dato come garanzia per ottenere un finanziamento si dice che è "ipotecato". Se vogliamo comprarlo dobbiamo esigere dal venditore il documento che attesta la cancellazione dell'ipoteca (cioè il pagamento del debito per intero).
Questo va fatto sempre entro la data del rogito, mai dopo. Infatti in caso di vendita l'ipoteca viene trasferita a chi compra, assieme all'immobile.

• Usufrutto e nuda proprietà. Si tratta di un diritto di godimento per cui qualcuno ("usufruttuario") gode gratuitamente di un bene appartenente ad altri ("nudo proprietario") o per il tempo previsto da un contratto, o vita natural durante.
Ad esempio, un genitore può intestare ad un figlio la proprietà d'un appartamento riservandosi però il diritto di abitarci per il resto della propria vita.
Se si compra la "nuda proprietà" di una casa di cui qualcun altro ha l'usufrutto, non sarà possibile usarla fino a che quest'altra persona ne avrà l'usufrutto.

• Diritto di superficie. Questo problema esiste per un piccolo numero d'immobili, per lo più costruiti dopo gli anni Sessanta, quando una cooperativa chiedeva in concessione un terreno comunale, per un periodo limitato (30, 50 o 99 anni al massimo) al termine del quale il terreno "teoricamente" ritorna di proprietà del Comune con quanto sopra edificato. Tuttavia la legge concede il riscatto, ovviamente dell'intero insieme (terreno + casa), e le cooperative, in genere dopo vent'anni, lo chiedono, ottenendo così la proprietà perenne ed esclusiva.
Se l'appartamento che ci interessa è stato costruito in questo modo, occorre verificare che il riscatto sia stato chiesto e ottenuto.

Teoricamente è possibile effettuare da soli tutte queste verifiche, ma l'esperienza può rivelarsi un calvario per chi non è del settore: la materia è tecnica e molto complessa.

Al momento del rogito il notaio farà poi una nuova verifica completa e aggiornata di tutti i dati essenziali.

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