DOCUMENTI NECESSARI PER LA VENDITA DELL'IMMOBILE

La vendita inizia dalla preparazione di una documentazione completa, è essenziale avere sottomano subito questi documenti

• Atto di provenienza dell'immobile (rogito precedente).
• Scheda catastale (contiene la piantina dell'appartamento). Se vi sono state modifiche bisogna aggiornarla. Di solito è stata allegata al rogito precedente.
• Certificato catastale con riportate le rendite attribuite, da cui si ricaverà il valore di riferimento per il pagamento della tassa di registro
• Documento che attesti la cancellazione o la situazione di un'eventuale ipoteca. Nel caso esistesse un mutuo che è già stato estinto, accertarsi del fatto che l'ipoteca sia stata cancellata. Se ne occupa il notaio, su incarico del cliente. Nel caso invece vi sia un'ipoteca in corso: l'ultimo bollettino bancario, che evidenzi la situazione in corso.
• Regolamento condominiale (se l'appartamento si trova in un condominio). Quelli che seguono sono documenti sempre importanti, ma possono essere consegnati successivamente:
• Fotocopia della carta d'identità e del codice fiscale del venditore/i.
• Eventuale condono edilizio (quando necessario), o documentazione delle modifiche interne apportate.
• "Estratto per sunto degli atti di matrimonio" (lo rilascia il Comune in carta semplice), se chi vende è sposato. Questo documento è necessario perché nel caso che i coniugi siano in "comunione dei beni", devono sottoscrivere entrambi sia l'accettazione di vendita (se si sono affidati a un'agenzia), sia il preliminare. Se uno dei due rifiutasse, non si potrebbe successivamente procedere alla vendita.
• Contratti di locazione (affitto) in corso, o eventualmente disdetti di recente.
• Dichiarazione dei redditi (per verificare se l'immobile è stato dichiarato. Solitamente il notaio fa dichiarare sotto ammonizione il venditore). Nel caso che a vendere sia una società occorrono ulteriori documenti quali:
• Certificato camerale (rilasciato dalla Camera di commercio).
• Eventuale verbale d'assemblea con delibera alla vendita. (Quando richiesto dai patti societari).
• Poteri di chi firma.

La consegna di questa documentazione, almeno fino al punto 5 (regolamente condominiale), è molto importante, in quanto metterà al corrente il compratore dell'esatta situazione dell'immobile, senza lasciare spazio in futuro a eventuali contestazioni.
Quindi a maggior garanzia e trasparenza dell'affare che si andrà a concludere, è bene elencare nel preliminare di vendita (il cosiddetto "compromesso") la documentazione consegnata.

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LA CAPARRA
La caparra è una somma di denaro data come garanzia. Ne esistono due tipi (confirmatoria e penitenziale).
Negli acquisti di case tra privati se ne usa quasi sempre una sola: quella confirmatoria. Perciò quando in compromesso si parli semplicemente di "caparra" s'intende quella confirmatoria.

• La caparra confirmatoria: la "caparra confirmatoria" è un anticipo sul prezzo d'acquisto dell'immobile. Viene pagata dall'acquirente quando firma il compromesso e impegna entrambi le parti alla conclusione dell'affare. Se l'acquirente si ritira dall'affare, perde ciò che ha versato; se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall'impegno, dovrà rendere all'acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta.
La parte che rispetta i patti (cioè che non si ritira) può se lo preferisce ricorrere al tribunale per ottenere che venga fatto quanto stabilito nel contratto. Inoltre potrà richiedere un risarcimento del danno subito: si pensi per esempio al caso di un venditore che si fosse già impegnato ad acquistare un altro appartamento, certo di incassare una determinata cifra dalla vendita del proprio, e non potesse perfezionare l'acquisto alla scadenza prestabilita.

• La caparra penitenziale: la "caparra penitenziale" è un somma di denaro prestabilita a indennizzo dell'eventuale recesso (cioè ritiro) dal contratto. In questo modo il venditore e il compratore hanno già stabilito che o l'uno o l'altro possono recedere dal contratto pagando appunto una penitenza. Nel caso sia il compratore a recedere perde quanto versato, nel caso sia il venditore, deve restituire il doppio.
Con questa formula viene preventivamente esclusa la possibilità di richiedere in tribunale, come invece è consentito dalla caparra confirmatoria, il trasferimento della proprietà o un risarcimento dei danni.

 

LE VISURE (rapporto informativo immobiliare).

Il Rapporto informativo immobiliare è una consultazione di documenti che si può fare presso l'Agenzia del Territorio dei Registri Immobiliari (ex "Conservatoria") della città in cui si trova l'immobile che ci interessa.

Il risultato è un rapporto completo che ci permette di verificare se l'immobile sia effettivamente della persona che si presenta come proprietario, il regime familiare (cioè se è posseduto in comunione o separazione dei beni), la descrizione del bene con eventuali "accessori" (cioè cantina, solaio, garage).

I dati da verificare sono:

• Trascrizione. Attesta chi sono i proprietari di un immobile, la legge obbliga che siano trascritti nei registri immobiliari pubblici, in modo che chiunque sia interessato a quel bene possa venirne a conoscenza.

• Ipoteca. Se l'immobile è stato dato come garanzia per ottenere un finanziamento si dice che è "ipotecato". Se vogliamo comprarlo dobbiamo esigere dal venditore il documento che attesta la cancellazione dell'ipoteca (cioè il pagamento del debito per intero).
Questo va fatto sempre entro la data del rogito, mai dopo. Infatti in caso di vendita l'ipoteca viene trasferita a chi compra, assieme all'immobile.

• Usufrutto e nuda proprietà. Si tratta di un diritto di godimento per cui qualcuno ("usufruttuario") gode gratuitamente di un bene appartenente ad altri ("nudo proprietario") o per il tempo previsto da un contratto, o vita natural durante.
Ad esempio, un genitore può intestare ad un figlio la proprietà d'un appartamento riservandosi però il diritto di abitarci per il resto della propria vita.
Se si compra la "nuda proprietà" di una casa di cui qualcun altro ha l'usufrutto, non sarà possibile usarla fino a che quest'altra persona ne avrà l'usufrutto.

• Diritto di superficie. Questo problema esiste per un piccolo numero d'immobili, per lo più costruiti dopo gli anni Sessanta, quando una cooperativa chiedeva in concessione un terreno comunale, per un periodo limitato (30, 50 o 99 anni al massimo) al termine del quale il terreno "teoricamente" ritorna di proprietà del Comune con quanto sopra edificato. Tuttavia la legge concede il riscatto, ovviamente dell'intero insieme (terreno + casa), e le cooperative, in genere dopo vent'anni, lo chiedono, ottenendo così la proprietà perenne ed esclusiva.
Se l'appartamento che ci interessa è stato costruito in questo modo, occorre verificare che il riscatto sia stato chiesto e ottenuto.

Teoricamente è possibile effettuare da soli tutte queste verifiche, ma l'esperienza può rivelarsi un calvario per chi non è del settore: la materia è tecnica e molto complessa.

Al momento del rogito il notaio farà poi una nuova verifica completa e aggiornata di tutti i dati essenziali.

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